El marco legal para los procedimientos inmobiliarios en la República Dominicana es la nueva Ley No. 108-05, del Registro Inmobiliario. La propiedad de un inmueble se adquiere a través de un proceso que incluye la firma y registro del Contrato de Compraventa entre otros documentos y Certificados requeridos por la Oficina de Registro de Títulos y el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Una vez revisado y aprobado el expediente completo, la Oficina de Registro de Títulos cancelará el antiguo Título de Propiedad y expedirá un nuevo Título de Propiedad que represente el derecho de propiedad del nuevo propietario.

¿Cuáles son los principales trámites en una adquisición inmobiliaria?

Diligencia debida:

Todo ciudadano nacional o inversionista extranjero que desee adquirir bienes inmuebles en Territorio de República Dominicana, deberá primero proceder a la contratación de un abogado, luego investigar la situación legal, tributaria y fiscal de la propiedad seleccionada (impuestos al día, préstamos, cargas, hipotecas o gravámenes, litigios, oposiciones, titularidad real, etc). Estos trámites se llevarán a cabo en la Oficina de Registro de Títulos, la Oficina Local de Impuestos Internos, y con la asistencia de un agrimensor (localización catastral y parcelaria, verificación de los metros cuadrados reales de la propiedad). Este paso se finaliza con la aprobación del abogado y su topógrafo antes de que ambos hayan obtenido y verificado los certificados relacionados y la información recopilada.

Redacción de los Contratos para la compra de una propiedad en la República Dominicana:

Teniendo la certeza de que la compra del inmueble es segura y las negociaciones sobre el precio y los pagos están hechas, el abogado procede a la redacción y firma de los Contratos entre las partes. Si el comprador lo desea, se podría redactar primero un contrato de promesa de compraventa o de opción de compra cuando se realice el pago inicial. El día del cierre, la Promesa final del contrato de venta será firmada por todas las partes.

Transferencia de bienes inmuebles, documentos requeridos y depósito del expediente:

Para transferir la propiedad y obtener el Título de Propiedad a nombre del nuevo propietario, tanto el Vendedor como el Comprador tienen que proporcionar varios documentos y certificados que son requeridos por la Oficina de Registro de Títulos de la Jurisdicción correspondiente. El abogado obtendrá otros documentos necesarios de distintas entidades públicas. Los documentos requeridos dependen de si una empresa participa en la representación de una o ambas partes. Algunos de los documentos son:

• 1. Título original de la escritura.
• 2. Contrato final de compraventa debidamente firmado y legalizado.
• 3. Recibo de pago de los impuestos correspondientes o certificado de exención de impuestos
• 4. Copia de los documentos de identificación de ambas partes.
• 5. En el caso de una empresa, la Asamblea aprueba la venta o la compra (según el caso) de la propiedad.
• 6. Impuestos pagados Registro.
• 7. El abogado recopilará estos documentos y dará el debido seguimiento para la emisión del Título de Propiedad.
• 8. Título de propiedad en nombre del nuevo propietario.

La Oficina de Registro de Títulos de la Jurisdicción correspondiente, después de haber revisado el expediente completo depositado por el abogado, cancelará el Título de Propiedad anterior y Liberará el nuevo a nombre del nuevo propietario, que podrá ser una persona o una Empresa y representará sus derechos de propiedad. Por último, el abogado transmite el Título de Propiedad al nuevo propietario.

Adquisición de bienes inmuebles por extranjeros

No hay restricciones para que los extranjeros adquieran propiedades en la RD
La República Dominicana es un paraíso para jubilados, pensionistas y rentistas.

Nueva Ley nº 171-07 sobre incentivos especiales a pensionistas y rentistas de origen extranjero.
Invertir en la República Dominicana podría ser un sueño hecho realidad; con la promulgación de dicha Ley, la República Dominicana otorgó mayores incentivos a la inversión extranjera, convirtiéndose en uno de los países con mayores incentivos para pensionados, jubilados o rentistas de fuente extranjera. Esta ley ofrece numerosas ventajas a quienes vienen a instalarse e invertir en nuestro país.

Pensión o jubilación: Aquellos que sean jubilados o pensionados, que perciban un ingreso mensual por concepto de pensión o jubilación de un organismo gubernamental o empresa privada de origen extranjero, que hayan manifestado su intención de trasladar su residencia definitiva a nuestro país y eventualmente recibir los beneficios de su pensión o jubilación en la República Dominicana.

Rentistas: Aquellos que disfrutan de una renta vitalicia estable y permanente, cuya fuente principal se genera desde el exterior o por alguna de las siguientes causas:

• 1. Depósitos y/o inversiones en bancos en el extranjero.
• 2. Remesas de instituciones bancarias o financieras extranjeras.
• 3. Inversión en empresas establecidas en el extranjero.
• 4. Remesas proporcionadas por bienes inmuebles.
• 5. Intereses devengados por certificados emitidos en moneda extranjera generados en el exterior, que se encuentren en instituciones financieras legalmente autorizadas para operar en la República Dominicana.
• 6. Ganancias obtenidas por inversiones en certificados emitidos en moneda extranjera y/o a nivel nacional, con el Estado o sus instituciones, siempre que el capital haya sido generado en el exterior y efectuado el canje en cualquier institución financiera del país.
• 7. Intereses, dividendos o rentas de valores de inversión o bienes poseídos en la República Dominicana, cuyo principal se haya generado o devengado principalmente en el extranjero.

Beneficios y exenciones concedidos por la presente Ley:

• El Programa de Residencia para Inversores, establecido por el Decreto nº 950 de 20 de septiembre de 2001, permite a los inversores extranjeros obtener la residencia permanente en 45 días.
• Ley No.1493, del 26 de agosto de 1993, Arancel de Aduanas de la República Dominicana, que exime de impuestos a los muebles y enseres domésticos.
• Ley nº 168, de 27 de mayo de 1967, sobre exención parcial del impuesto sobre vehículos de motor.
• Exención de impuestos sobre transmisiones de bienes inmuebles, para la primera propiedad adquirida.
• Exención del 50% de los impuestos sobre las hipotecas, cuando las instituciones financieras de crédito estén satisfactoriamente reguladas por la Ley Monetaria y Financiera.
• Exención del 50% del impuesto sobre bienes inmuebles, si procede.
• Exención de impuestos sobre el pago de dividendos e intereses generados en el país o en el extranjero.
• Exención del 50% del impuesto sobre plusvalías, si el rentista es el accionista mayoritario de la sociedad y está sujeto al pago de este impuesto, y la sociedad no debe dedicarse a actividades comerciales o industriales.

Monto Mínimo de Pensión o Renta Mensual: El pensionado recibirá una renta mensual no inferior a Mil Quinientos Dólares (US$1.500,00) y el rentista percibirá un monto mensual correspondiente a dos mil dólares (US$ 2.000,00) o su equivalente en moneda nacional.

En el caso del rentista, deberá acreditar que percibe ingresos permanentes y estables generados o provenientes del exterior, por un período no menor de cinco años, mediante copia del Contrato adecuadamente traducido al español por intérprete autorizado, legalizado por el consulado dominicano en el país de origen del documento. Así mismo, deberá presentar comprobante de ingreso de divisas al país mediante copia de cheque(s) o anuncio de transferencia de institución financiera establecida en el extranjero.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Ley 33-91). Una vez adquirida la propiedad se deberá entregar en la DGII lo siguiente para solicitar la autorización del pago del impuesto de transferencia:

Original del contrato de venta
Certificado de título de propiedad del vendedor
Identificación personal del vendedor
Identificación personal del comprador

Procedimiento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

3.1% del precio de compra del inmueble (según el contrato de compraventa) o el precio que resulte de la valoración realizada por la DGII, el que sea mayor.
Propiedad adquirida mediante la compra de acciones de la empresa, entonces hay un impuesto del 1% añadido.
La DGII tiene derecho a inspeccionar el inmueble antes de autorizar el pago del impuesto.
El impuesto debe pagarse en los seis (6) meses siguientes a la firma del contrato de venta.
A cargo del comprador (salvo que las partes acuerden otra cosa)
Pagadero a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII)

Una vez abonado el impuesto, se presenta el siguiente en la oficina de registro de títulos de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad:

• Originales del contrato de venta.
• Certificado original del título de propiedad.
• Recibo de pago de impuesto de transferencia – emitido por la DGII.
• El registrador de títulos inscribe la compra en sus registros.
• Anula el certificado de titularidad del vendedor.
• Emite un nuevo certificado de titularidad a favor del comprador.
• La expedición del certificado de titularidad tarda entre 30 y 90 días.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Viviendas Suntuarias y Solares Urbanos Baldíos

Casas
Apartamentos
Establecimientos comerciales
Terrenos baldíos
Situadas en zonas urbanas
Valor SUPERIOR a seis millones quinientos pesos (RD$6,500,000.00 – Aprox. US$160,000)
La tasa del uno por ciento (1%) se aplica al valor que exceda de RD$6,500,000.00.
Están exentos del pago de este impuesto

• Viviendas valoradas en menos de seis millones quinientos pesos (RD$6,500,000.00).
• Viviendas cuyos propietarios tienen sesenta y cinco (65) años o más.
• Estas viviendas no han sido transferidas en los últimos quince (15) años.
• El propietario sólo posee dicha vivienda como su único bien inmueble.
• Edificios y solares propiedad del Estado Dominicano, Instituciones Benéficas, Organizaciones Religiosas y/o Delegaciones Diplomáticas.
• Bienes propiedad de sociedades holding dominicanas u off shore – Impuesto sobre el Patrimonio (ISA).

Uno por ciento (1%) anual
Aplicado sobre el valor total de los activos imponibles de las empresas
Personas físicas con empresa o empresas unipersonales
Incluye las propiedades inmobiliarias que figuran en el balance, sin ajustar por inflación y tras las deducciones que puedan aplicarse.
Deben pagar el ISA todas las personas físicas con negocios o empresas unipersonales y las empresas, sin importar si tienen operaciones o no.

Impuesto sobre la Renta (ISR)

El ISR es el impuesto anual que se aplica a todos los ingresos, aprovechamientos o utilidades que obtengan las personas morales (empresas) o físicas en un periodo fiscal determinado.
Los extranjeros deben pagar el impuesto sobre sus ingresos de fuente dominicana, y a partir de su tercer año de residencia en el país deben pagar sobre sus ingresos de fuente extranjera. Las sucursales de empresas extranjeras reciben el mismo tratamiento fiscal que las empresas dominicanas.

El tipo del ISR aplicado a las personas jurídicas o empresas a partir del año 2007 es del 25% sobre los beneficios netos de cada ejercicio fiscal.

La tasa del ISR aplicada a las personas naturales a partir del año 2007 es del 25%, con una exoneración del pago del impuesto para los primeros RD$257,280.00 de acuerdo a la siguiente escala, la cual es ajustable por inflación anualmente:

• De RD$0.00 a RD$257,280.00 – exento.
• De RD$257,280.01 a RD$385,920.00 – 15%.
• De RD$385,920.01 a RD$536,000.00 – 20%.
• A partir de RD$536,000.01 – 25%.

El empresario debe retener este impuesto del salario pagado al trabajador.

Impuesto sobre plusvalías

Un verdadero atractivo para invertir en la República Dominicana es la estructura fiscal. La mayoría de los inversores extranjeros desconocen el reciente impuesto sobre las plusvalías. Dado que la mayoría de los gobiernos acceden a estos impuestos cuando una propiedad cambia de manos, se ha puesto en marcha una estrategia completamente legal para eludir los impuestos sobre plusvalías y títulos de propiedad, un enfoque que muchos dominicanos adinerados han estado utilizando durante años. La solución es sencilla: los nuevos compradores no toman posesión del inmueble. El control se transfiere a través de la propiedad de acciones y/o la dirección de una empresa que resulta ser propietaria del inmueble. De este modo se elimina una operación inmobiliaria sujeta a impuestos.

El impuesto es del 25% de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del bien inmueble.

Si la ganancia es obtenida por una persona natural, pasará a formar parte de su masa imponible sobre la cual se aplicará el impuesto sobre la renta, una vez descontada la exención del pago del impuesto, que es de RD$257,280.00 y, de ahí en adelante, se aplicarán tasas progresivas que van del 15% al 25%.

Si el beneficio lo genera una empresa, este beneficio se presenta separado de los resultados operativos de dicha empresa y se aplicará el impuesto del 25%, independientemente del resultado operativo de la empresa.
Impuesto sobre el Alquiler de Bienes Inmuebles

Es bien sabido que el mercado inmobiliario de la República Dominicana se rige principalmente por el dinero en efectivo. Esta es una de las principales razones por las que los valores de las propiedades inmobiliarias de la República Dominicana no se vieron muy afectados por la crisis económica; las propiedades eran esencialmente sabios sustitutos de una gran tasa de interés “cuentas de ahorro”. Como ahora es el momento de comprar, muchas personas preguntan por la disponibilidad (y el proceso) de las hipotecas. Estos son algunos puntos a tener en cuenta a la hora de considerar si comprar o no a través de una hipoteca o al contado:

1. Tipos de interés. Los tipos de interés son mucho más elevados que en Estados Unidos o Canadá. Lo más probable es que los tipos en la República Dominicana se sitúen en torno a los diez puntos porcentuales (por encima del 10%) y puede que no sean tipos fijos. Lo más probable es que acabes con una hipoteca de tipo variable, lo que significa que puedes empezar con una tasa anual equivalente nominal, para luego verla aumentar drásticamente a lo largo del plazo de la hipoteca. Los tipos subirían si aumenta el tipo del banco central del país. Ahora bien, por supuesto que el tipo también podría bajar, pero una TAE ajustable sí sería un riesgo.

2. Plazo. En EE.UU. y Canadá es razonable esperar un plazo de 30 años para su residencia PRIMARIA. Como comprador de una segunda vivienda o de una vivienda de vacaciones, su tipo de interés será más alto y su plazo puede acortarse. Lo mejor es considerar una propiedad en la República Dominicana como si fuera una segunda vivienda o una casa de vacaciones. Los plazos serán probablemente de 15 a 20 años y, como en cualquier otra información, dependerán de las cualificaciones del prestatario.

3. Límites de edad. La mayoría de los bancos de América Latina exigen que el prestatario haya pagado la totalidad del préstamo al cumplir los 65 años; algunos pueden ampliar este plazo hasta los 75 años.

4. Seguro de vida. Este es probablemente uno de los primeros puntos a tener en cuenta antes de seguir adelante con la solicitud de una hipoteca en la República Dominicana. En caso de que el banco requiera un seguro de vida, podría enfrentarse a algunos problemas, ya que las personas de entre 50 y 60 años (representativas de un grupo demográfico mayoritario de compradores en la República Dominicana) casi siempre tienen una condición médica preexistente que puede hacer que la obtención de un seguro de vida sea todo un reto. Aquellos de ustedes que están familiarizados con los programas de préstamos jumbo en los Estados son plenamente conscientes de las extrañas peticiones como esta a lo largo del proceso hipotecario.

5. LTV. La relación préstamo-valor puede ser inferior a la que algunos de nosotros hayamos experimentado en el pasado. Mientras que las hipotecas del 100% y superiores eran bastante habituales para las primeras residencias y la LTV del 80-90% era habitual para segundas residencias/inversiones/vacaciones, este no es el caso en el mercado hipotecario de la República Dominicana. No es raro recibir tipos tan bajos como el 50% LTV.

6. Valoraciones. Si bien los tasadores son comunes en la República Dominicana, y uno puede establecer rápidamente un valor promedio de su propiedad a través de un tasador, lo más probable es que los bancos quieran enviar a su propio tasador “interno” para hacer su valoración. Como puede sospechar, la tasación del banco no siempre es tan alta como usted desea, por lo que el banco esperará que usted, el prestatario, compense cualquier déficit.

7. Edad del condominio. Los condominios de más de 25 años (aproximadamente) pueden tener precios de ganga. La razón es que deben atraer a un COMPRADOR EN EFECTIVO. Los bancos prefieren conceder préstamos a los inmuebles más nuevos, ya que los más antiguos o bien quedan totalmente fuera de las directrices de préstamo o bien reciben una relación préstamo-valor mucho más baja y un tipo de interés mucho más alto.

8. Proceso agotador. Aquí no existe la preaprobación rápida. Aquí se tarda mucho más en sentar las bases del proceso hipotecario, que puede incluir la apertura de una cuenta bancaria y la transferencia de fondos, todo lo cual requiere presentaciones personales al director de la sucursal local. El tiempo puede tardar semanas en lugar de días.

En definitiva, hay mucho que considerar a la hora de sopesar los pros y los contras de obtener una hipoteca en la República Dominicana. Si desea obtener más información, no dude en ponerse en contacto con nosotros en Go Punta Cana Real Estate.

PRÉSTAMO CUIDADO: No es una práctica infrecuente en la República Dominicana que muchas instituciones financieras realicen lo que sólo puede ser considerado un “señuelo y cambio”. No es raro que los bancos anuncien y promocionen lo “fácil” o “sencillo” que es conseguir una hipoteca, lo dispuestos que están a prestar dinero. Para que lo anterior sea cierto, por favor tenga en cuenta los puntos del uno al ocho, y también tenga en cuenta que este proceso se hace más fácil para los locales o extranjeros que tienen residencia permanente en la isla y pueden mostrar prueba de ingresos de fuentes locales. La mayoría de los grandes bancos exigen ahora a los extranjeros la residencia en la RD.

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Scott Medina – Fundador | Agente Inmobiliario | REALTOR® International Go Punta Cana Real Estate

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